ВС: суды, для решения вопроса о сносе самостроя должны были выяснить, можно ли реконструированный объект привести в первоначальное состояние

Предприниматель получила все необходимые разрешения и построила на своем участке жилой дом. Затем, тоже получив разрешение, реконструировала его. Администрация города выяснила, что жилой дом используется как гостиница, и обратилась в суд с требованием снести самострой. Иск поддержали три инстанции. Однако, ВС решения отменил. И указал, что суды должны были выяснить, возможно ли вернуть здание в первоначальное состояние и избежать его сноса.

Суть дела:

Администрация города провела контроль за соблюдением земельного законодательства. В ходе проверки было обнаружено, что жилой дом, принадлежащий индивидуальному предпринимателю А. (далее- ИП) используется в качестве гостиницы. Факт использования был подтвержден и наличием сайта данной гостиницы. Поскольку видом разрешенного использования участка является «для ИЖС», Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к ИП о сносе трехэтажного жилого дома общей площадью 871,8 кв.м. Основание - жилой дом является самовольной постройкой, реконструкция здания проведена без разрешения.

Что решили суды:

Суд первой инстанции назначил судебную экспертизу. Перед экспертом были поставлены вопросы:

Каковы технико-экономические показатели объекта, расположенного на земельном участке по [адрес] (этажность здания, площадь застройки, общая площадь здания)?
Какова площадь застройки земельного участка?
В границах какого земельного участка (земельных участков) расположен спорный объект?
Является ли спорный объект – объектом капитального строительства?
Возможно ли установить для каких целей эксплуатации подходит объект и какое назначение спорного объекта?
Создает ли спорный объект угрозу жизни здоровью граждан, а также нарушает ли права и законные интересы третьих лиц?
Соответствует ли спорный объект градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам?
Соответствует ли спорный объект Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования?

Согласно заключению эксперта:

Спорный объект находится в пределах земельного участка, но неотъемлемая его часть - входная группа (ступени, площадь 9,7 кв.м) выступает за границы исследуемого земельного участка. Эта часть расположена на территории общего пользования;
Здание является объектом капстроительства и используется в качестве гостиницы;
Конструктивный материал объекта соответствует строительным и санитарным нормам и правилам. Размещение на земельном участке гостиницы относительно строений, расположенных на соседних земельных участках, не соответствует градостроительным и противопожарным нормам и правилам – нарушено противопожарное расстояние равное 6 м (расстояние до одного здания 0,8 м, до другого - 5,29 м). Кроме того, в гостинице не соблюдены противопожарные нормы и правила (отсутствует второй эвакуационный выход; системы оповещения и эвакуации установлены, но находятся в неисправном состоянии);
Спорный объект не соответствует Правилам землепользования и застройки (нарушен вид разрешенного использования земельного участка; нарушен регламентирующий максимальный процент застройки земельного участка - он составляет 80%; нарушен минимальный отступ зданий от границы участка);
Спорный объект создает при возникновении пожара угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся внутри исследуемого объекта, а также нарушает права и законные интересы третьих лиц (собственников соседних земельных участков).

ИП ходатайствовал о назначении дополнительной экспертизы, однако суд его отклонил, т.к. заключения эксперта были полными и ясными.

Суд удовлетворил требование Администрации о сносе здания. Апелляция и кассация согласились с этим решением. Основание:

здание используется ИП в качестве гостинице на участке, не отведенном для этой цели;
при возведении здания были допущены нарушения - превышен максимальный процент застройки земельного участка; не соблюден минимальный отступ зданий от границы участка; входная группа (ступени) возведена и расположена на землях общего пользования.

ИП обратилась в ВС с жалобой об отмене решений судов.

Что решил ВС:

Верховный суд напомнил:

1. Самовольная постройка-это здание или сооружение, возведенное:

На участке, не предоставленном в установленном порядке или разрешенное использование которого не допускает строительство данного объекта;
Без необходимых согласований или разрешений;
С нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
При условии, «если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки». (ст. 222 ГК)

2. При рассмотрении исков о сносе самовольной постройки, суд должен установить:

Допущены ли при ее строительстве нарушения градостроительных норм и строительных правил;
Представляет ли постройка угрозу для жизни и здоровья граждан.

Для решения этого вопроса суд может назначить экспертизу (постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – постановление № 10/22).

3. Положения ст. 222 ГК распространяются также и на самовольную реконструкцию недвижимости, в результате которой возник новый объект. Суд принимает решение о сносе самовольно реконструированного объекта лишь в том случае, если будет установлено, что он не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. (п. 28 постановления 10/22)

Из материалов дела следует, что:

Здание построено на участке, принадлежащем ИП, и имеющим вид разрешенного использования «для ИЖС»;
В 2004 году администрация разрешила на данном участке строительство трехэтажного дома по индивидуальному проекту взамен старого. На строительство здания выдано разрешение, подписан акт приемки фундаментов;
В 2005 году получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. В 2006 году ИП зарегистрировала в ЕГРН право собственности на дом;
В 2008 году Департамент архитектуры выдал ИП градостроительный план для реконструкции жилого дома путем возведения двухэтажной пристройки. Схема планировки участка была согласована. Администрация выдала разрешение на реконструкцию жилого дома и разрешение на строительство;
В 2009 году жилому дому с пристройкой присвоен единый кадастровый номер и указана площадь 871,8 кв.м, этажность - 3 этажа, наименование-жилой дом, год ввода в эксплуатацию - 2004. Право собственности на дом и участок зарегистрировано ИП в 2016 году.

ВС указал:

Ответчик (ИП) ссылалась на Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, действовавшие в период разрешений на строительство дома и пристройки. В них содержались требования к отступам от границ соседних земельных участков, а также предусмотренные для спорного земельного участка основные виды его разрешенного использования, в числе которых указаны «гостиницы, дома приема гостей и т.п.»;
Эксперты, отвечая на вопрос о том, представляет ли гостиница угрозу жизни и безопасности людей, указали, что ее расположение не соответствует Правилам землепользования и противопожарным требованиям. «Угроза жизни возможна при возникновении пожара для лиц, находящихся внутри исследуемого объекта. Вывод о том, что сама постройка создает угрозу жизни ввиду наличия у нее признаков безопасности, экспертами не сделан»;
Суды в своем решении исходили из того, что ИП не получала разрешение на строительство гостиницы, не согласовала строительство с уполномоченным органом. «Между тем, исходя из вышеизложенных заключений экспертов относительно функционального назначения помещений в объекте и отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих невозможность использования объекта в целях личного проживания, основания для сноса объекта в связи с использованием ответчицей постройки и земельного участка по нецелевому назначению нельзя также признать правомерными».

Таким образом, указал ВС, суды при рассмотрении дела должны были выяснить:

были ли допущены при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, угроза жизни и здоровью людей ( п.26 постановления 10/22);
можно ли привести реконструированный объект в первоначальное состояние (п.28 постановления 10/22). Однако этот вопрос суды не исследовали, приняв решение снести спорный объект полностью.

Кроме того, как неоднократно отмечал Конституционный суд, снос самовольной постройки - это санкция за совершенное правонарушение. Оспариваемые нормы (ст. 222 ГК), с учетом того, что конституционными требованиями справедливости и соразмерности дифференцируется гражданско-правовая ответственность в зависимости от тяжести содеянного, характера и размера причиненного ущерба, степени вины правонарушителя, не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителя
(определение КС РФ от 19.12.2019 № 3458-О).

ВС отменил решения судов, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Источник: карточка дела № А32-30003/2018